北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。
随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。
楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会。
后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一、有人来咨询朝阳首府，简单回答两句话：自住合适，投资不建议。
但这人也挺有意思，又问了一句：听说这栋楼不吉利，风水不好，是真的吗？风水的事儿我不敢瞎说，吉不吉利的也没什么标准，只能说几任老板的结局都不是太好吧。
但这也说明不了什么，在那个野蛮生长的年代，能坚持下来的都是幸运儿，稍有闪失的也就从刀尖上掉下来了。
这也说不上是项目的问题，更谈不上风水，只能说是运气吧。
二、朝阳首府这地段儿没的说，谈不上风水不好，否则周边那么多牛叉的大单位大公司怎么解释，不是过的都挺好的吗？这里其实最早1993年就立项了，算是北京最早的一批项目。
开发商是国企，我也记不清是哪个了，反正没坚持下去。
名字当时起的挺大气的，叫“天域”，现在听着不算太牛了，但在人们思维僵化的那个年代，能起出这样的名字说明能有心胸眼界了。
这天域公寓在1995年左右就转手了，卖给了“马云”。
但这个马云不是阿里巴巴的这个，现在的首富在1995年还蹉跎着呢，而买天域这个马云呢，当年的资产已经以亿为单位了，否则也不可能花8000万买下天域。
而且买下的不过是土地，相当于是开发权，之后的资金需求量更大。
这个马云是银行人员，农行海淀支行的一个所长吧，不是太大的领导。
当时他下没下海我忘了，但肯定是控制着很多家公司，实力雄厚，或者说筹集资金的实力雄厚。
其中最大的叫丹侬集团，在资本市场上呼风唤雨。
之后就玩大了呗，什么非法集资和各种违规贷款一大堆，买下天域之后没多久就案发跑路后，后来抓到后被判了无期。
估计这个马云现在已经出来了，也不知看到朝阳首府会是什么感想。
马云出事儿之后的1996年，他旗下的资产自然就得被处置还债，于是第二任老板霍海音上场了。
当然，表面上的老板已经是邹庆了，但邹庆的钱都是从银行来的，所以给他提供资金的霍海音才是真正的幕后老板。
霍老板的弟弟占有公司的一半股份，相当于是邹庆出面和出力，霍老板出钱，合伙共赢。
还是简单说一下邹老板的背景吧，要不然说不清楚。
这个人出身底层，酒仙桥那几个街坊里的老街坊，具体哪个我不知道，但父母肯定都是普通工人。
在8/90年代，北京号称有几个流氓大哥，东西南北中的都给排了序，跟华山论剑似的。
邹庆虽然不在此列，但那会儿只要一提起朝阳区，酒仙桥邹庆必定是榜首之一。
再说霍海音，这可真是实权人物了，北京银行中关村支行的行长，主管信贷，一言九鼎。
没这么大的权力也不可能成为“中国银行界第一巨贪”。
霍行长长期控制着中关村支行，这就能理解为什么后来森豪公寓的承建方是中关村建设了吧，都是有关系的。
而且中关村建设牵扯出了谁？曾经三度登榜首富的黄光裕，他就是中关村建设的幕后大老板，后来出事也是因为中关村。
江湖上有个传闻，说的是邹庆有一次进了看守所，遇到个老头也被关着，而且很受欺负。
但邹庆慧眼识珠，看出这老头儿不是一般人，而且必定身负冤情。
于是他吩咐号儿里的小弟们照顾这个老头，好吃好喝的供着他。
结果这老头知恩图报，而且滴水之恩涌泉相报，出狱之后执掌金融大权，从此扶持着邹庆走上地产之路。
这老头儿就是霍海音。
其实这是胡说八道，指不定什么人给编排出来的。
我见过霍海音，岁数并不大，2002年判决的时候才45岁，正值年富力强。
那个年代是改革大潮风起云涌的时候，只有年轻人才敢想敢干。
邹庆1982年被劳教的，躲过了83年严打，那说明他应该是1960年之后出生的，比霍海音小几岁而已，所以谈不上什么照顾老头儿。
而且霍海音在落马之前也没进过看守所，人家是靠能力提拔起来的。
邹庆也不是一做生意就靠贷款，同样是摸爬滚打赚到的第一桶金。
记住了，凡是大奸大恶之徒，必是大智大勇之辈。
两个人都是一代枭雄，他们之间也谈不上什么恩情，就是利益合作。
三、先说霍海音吧，邹庆在做房地产之后肯定是依靠老霍来提供贷款，最早的北京青年宫项目就是。
赚到钱之后自然野心膨胀，看上了天域的好地段。
据说也是通过老霍运作，结果买下来才花了不到5000万，比马云的实际投入小的多。
也就是说，低价买来了项目，稳赚不赔。
后来之所以没赚到钱是因为项目定位有问题，非得跟风开发大户型的豪华公寓，单价总价都太高，所以卖不动。
而且更主要的是时机不对，他们接盘时已经是公寓市场崩盘的前夕，没赶上风口托着，自然从天上掉下来了。
霍行长是1998年出事儿的，当时应该也就40岁出头，这么年轻可惜了，但犯了罪也是活该。
2002年宣判，用了4年时间调查，可见他的案子有多复杂吧。
具体涉案数额我忘了，反正都是以十亿来计算的。
最终被判处死刑，罪有应得，给其他的金融行业人员敲响了警钟，但前赴后继者还是不少，都是资本惹的祸。
四、霍海音落马了，那邹庆就成为了森豪公寓实打实的控制人，按排序就是第三任老板了。
其实当时他在北京不止这一个项目，但最后开发出来的只有太利花园。
这个项目在北皋，立交桥的北边，地坛医院南边。
这也可以多说两句，也就是地坛医院迁址风波。
其实地坛医院作为传染病专科医院，建在繁华的市区确实有点儿不太合适。
未必是真的造成病毒扩散，而主要是让人心里不踏实。
所以早在2001年，北京市政府就开始考虑将地坛医院迁往郊区，当时定下的地址就是北皋。
但2003年非典爆发了，地坛医院作为主力救治单位之一，自然承担了重要的任务，搬迁就停了下来。
拖到了2005年，新医院开始建设，周边的维权行动也就开始了。
我一直认为这次维权的经典之作，也体现出权贵阶层的能力。
人家才不干什么拉横幅喊口号静坐散布什么的呢，就是搞串联，造声势，毕竟周边别墅区住的都是成功人士。
状告政府部门的官司就打了好几个，反正业主里面大律师有的是，还都是国际讼师。
其中闹腾的最欢的是明星大腕们，某“德艺双馨”的艺术家院长甚至利用自己的政协委员身份交了提案，反对迁址到北皋。
太利花园中某位过气的大明星尤其活跃，号称以他的影响力就串联了500名业主。
我印象中当时我的老板看到这新闻，苦笑着说了一句：以前光知道婊子无情，戏子无义。
现在才知道，这帮人连脑子都没有。
拿过新闻一看，其中有这么一段话，大意是：传染病医院有可能造成环境影响，所以不能选择在外国人、港台人以及成功人士集中的别墅区，这将影响他们的生活品质和社区氛围。
卧靠，真的是无脑，但凡懂点儿政治都写不出这种话。
且不说传染病是否会造成环境影响，这种牛B哄哄的权贵口气就让人腻歪。
不多说了，反正现在地坛医院就在那里，个人妄图与国家人民的利益相抗衡，弱了点儿。
至少在中国这个以民为本的社会主义国度中，不太现实。
五、太利花园在骗贷大案中不占什么份额，主要是规模太小，一共才几十栋。
能拿出来抵押的好像就三栋吧，所以主力只能是森豪公寓。
森豪骗贷的方式其实很简单，或者说暴力直接。
就是公司盖了100套房卖不出去，而包工头儿和银行机构等等的又堵门要债，那怎么办？好办，把房子卖给七大姑八大姨和手下员工不就得了。
贷款资质不够没关系，公司替你编；首付不够没关系，公司替你出；还不起月供没关系，公司替你还。
将来万一出了事儿也没关系，公司肯定不管你。
这种形式在当年的公寓写字楼市场非常的普遍，几乎是公开的秘密。
没别的原因，就是因为房子不好卖，没人买也就回款困难，开发商转不动了，不得不骗贷。
拿到钱或是还债付工程款，但大多数人都是又投资了其他项目。
为什么？因为当时的开发商都相信，房地产一定会回暖的，只要坚持就是胜利。
不能说他们的判断有误，房地产确实后来回暖了，但很多人没有熬到那一天。
1997年，索罗斯掀起金融风暴，席卷了整个亚洲市场，无一幸免，土豪们都损失惨重。
而大陆豪宅公寓的主要买家就是亚洲华人，以港台为主。
那他们都没钱了，房子卖给谁去？就算是大陆也有有钱人，但买这种房也是为了投资，是要挣租金的。
而租房的也是港台人士（欧美的主要租别墅），他们不来租，大陆的买家自然也不出手。
所以，1998年到2003年，几乎所有的豪华公寓都用过骗贷的手段，套取银行资金来周转，以求活下去。
他们所区别的只是有的人熬了下来，躲过了惩罚，有的人没坚持到黎明，成了炮灰。
曾经有位潘姓大佬，在得知央行严查骗取按揭贷款的行动之后说了一句话：不知道要有多少人官位不保，多少颗人头落地！六、邹庆和森豪公寓就属于没熬下来的，而且非常典型。
他的骗贷规模印象中达到了7/8亿，在今天不算什么，但这20多年前相当高了。
200多个虚构的业主，平均每个人300多万。
而当时北京的普宅均价不过是3/4000块，买房人户均贷款才17/8万。
能想象出这恐怖的规模了吧，这笔钱足够买下一个大型小区了。
话说回来，邹庆并不是只有霍海音一个金主，玩儿资本的，永远都得是狡兔三窟，十口锅五个盖子，闪转腾挪别穿帮。
他的另一个帮手更传奇，于健三。
这老余也是北京银行的，同样是海淀某支行的行长，和老霍一个级别。
江湖传言此人与邹庆是发小的关系，至少是结识的非常早吧。
在邹庆起家阶段这老余是否有过帮助不知道，但之后肯定是给了不少贷款，肯定是帮了大忙。
在霍海音出事儿之后，余建三也落马了，于是，邹庆的现金流遇到了相当大的麻烦。
毕竟他当时的摊子铺的太大了，不仅在北京，其他的上海重庆等南方城市都拿了地，俨然要成为大型房企了。
但资金链断裂，导致他大部分项目都成了烂尾工程，到处的堵窟窿，很多项目都以赔钱了事。
但邹庆确实是江湖大哥的作风，在余建三出狱之后（判六年蹲了三年），邹庆的公司已经很难为继了，但仍然让老余当了高管，高薪厚禄的养着他。
也不能说是养着，主要负责的就是各种贷款手续，利用人脉和专业能力融资吧。
这一方面可以说是邹庆利用老余，但在我看来，江湖情义的成分更大。
因为邹庆确实是这种人，讲义气够朋友，是个当大哥的材料，否则不可能在江湖上树立威信。
七、邹庆可以说是那个年代的典型人物，出身底层，起家于草莽，经商前是流氓大哥，经商后是仁义大哥，在乱世中成就过一番事业。
其实那个时代像他这种出身的人很多，没有家庭背景也没什么文化，还被公安打击过，所以只能当个体户。
当时什么秀水街劝业场东单隆福寺很多的摊主都是这些人，都是没办法才当个体户的，有正式工作还辞职下海的并不多。
邹庆是其中胆子大的，摆摊儿挣到钱后就开始跑俄罗斯东欧，真正赚到了第一桶金。
当然，那个时期是边贸生意也风险极大，都是富贵险中求，中俄列车大劫案就发生在那几年。
但邹庆是不怕的，以他在北京江湖上的名气和人脉，确保一路畅通，只要是商品运过去就能发财。
跑俄罗斯赚钱的人不少，但转回国又投资房地产的不多。
甭管是什么机缘吧，都可以说是邹庆的胆子大、脑子活、路子野、朋友多，所以才闯出天下，也闯下了大祸。
其实他真的是倒在了黎明之前，因为他出事儿被羁押是在2005年初，而当时的北京房地产已经回暖。
只要是盘活了森豪公寓，熬到2005年下半年就能彻底翻身。
但运气这东西就是这么不听使唤，可遇不可求。
邹庆没能等到转机，倒在了盘活资产的最后关口。
传说在被捕之前，这位曾经的江湖大哥竟然去读了MBA，真正的学习企业管理，要彻底摆脱江湖化的管理方式。
并且在他珠海的新公司进行实行，真的走上了正规化管理之路。
但这或许就是江湖的规律，当年的路是你自己选的，如今想金盆洗手没那么容易，得为当年的行为付出代价。
听朋友讲，邹庆在一审之后干脆放弃辩护了，一心只想尽快下狱尽快减刑，争取早一天出来东山再起。
我相信这是邹庆的态度，也是他们那一带枭雄的做派，认栽，但不服输。
但就在他判刑不久，也就是2008年奥运之后，森豪公寓被拍卖，买家是谁我不说了，自己查。
2008年9月，烂尾15年(1993年动工)的森豪公寓被悄然拍卖，价格很是不高。
等这里再露面的时候，就已经是朝阳首府了，在2009年高达4万一平开盘，十个月清盘。
不知道邹庆在狱中听到这个消息会是什么感觉！八、关于朝阳首府，或者说是森豪公寓的风水传闻早就有了。
尤其到了邹庆被抓之后，忽然有好事者发现京城著名鬼宅，朝内81号竟然在斜对面，那就更有故事可编了。
我听说过至少三四个版本，什么地下室发现暗道了，工人离奇失踪了，还有什么各种奇怪的声音什么的，乱七八糟的纯属谣言。
这个项目确实是一波三折，据说至少连累了十多个相关大佬。
但这只能说明那个年代野蛮生长，大家都是以江湖的方式才做项目。
而环境是在变化的，企业变的慢了都有可能被拍趴下，谁也无法掌控时代。
九、总之吧，历史已经过去，往事只能回忆。
现在的朝阳首府就是普通的公寓，自住合适，投资一般。
就看这价格吧，从2010年至今，北京大盘至少涨了三倍多，而这里连两倍都没做到。
大多数公寓都是这种情况，宜居但升值慢。
至于风水就看自己的判断了，没做亏心事，不怕鬼叫门！仅供参考。
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