【2023年财富展望之一：房产篇】房子还能不能买？房子到底还能不能买？回答这个问题有个标准，那就要看要买的房子还是不是“优质安全资产”，如果是，那要买；如果不是，就需要很谨慎行动。
所谓“优质安全资产”，需要满足两个条件：一是“优质”：能跑赢大部分资产品类。
二是“安全”：波动不大，最大回撤可控。
需要认识到的是：过去二十年房地产黄金时代已经过去；房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。
近两年中国房产持续剧烈分化，现在只有一线城市和强二线城市里的核心区域的房子是优质安全资产，具有有保值增值的价值！其他三四线及以下城市人口在流出，房子没有投资价值！另外，在买房这个问题上，其实有三个逻辑最值得我们关注：第一，增值潜力（通胀逻辑）。
中国城镇化率接近七成，城镇化进入尾声几年；到2022年，中国城市住房自有率是75%，整体高于发达国家60%的水平。
未来几年房子有没有大幅增值潜力？至于在长期来看年轻人减少，老龄化严重，未来房子过度供应的情况之下，房价不是上涨的而是下跌的？2022年中国经济增速大概在3%左右。
那么往后再看五年，假设国家宏观政策依然是“稳妥积极”的，我们可以预期GDP平均会有4.5%左右的增长。
预测未来5年，中国各地平均房产的年化收益率很可能徘徊在2%左右（基本跑不过通货膨胀）。
但是需要特别注意：四五线人口流出城市房价会持续下降；一线城市的房产回报仍有很大概率维持在4-5%左右（注意：这是新房或者核心区的房子）。
综上所述，当你问房子还要不要买的时候，不妨问问自己是否能接受一个2%或者5%左右的平均年化收益率。
另外或者问问自己，有没有能力和运气做出超过这种收益的个体投资决策？第二，机会成本逻辑。
这个是最个体化的投资逻辑，也是我们决策时最实用的逻辑。
所谓“机会成本”，就是你为了一个机会而放弃的另一个机会的成本。
比如说，今年你手里一共有500万元，付了房子的首付后，就没法再买股票、债券了。
股票或债券可能挣到的钱（比如50万），就是你买房的机会成本。
2022往后看5年，我们的判断是，中国房产的年化收益很可能在2%左右，一线城市房产大概维持在4-5%左右，要不要买房取决于你能否接受这样一个水平的年化收益率。
第三，生活质量逻辑（个人发展）。
为了买房掏空六个钱包，一生财富被耗尽！降低生活质量。
年轻人背负太多房贷的压力，创新和消费能力受到全面禁锢！限制个人发展空间。
这些到底值不值得？所以每个人、每个家庭考虑买房的时候，都要拷问自己以上三个问题，而且要连几遍：你有其他更好的选择吗？你的生活目标到底是什么？只有能获得清晰的答案，我们才能为自己的家庭财富做出更好的安排。
房地产黄金时代已经过去，指望投资实现大幅资产增值是不现实的。
房子不能按照过去惯性思维思考问题，闭眼买房就能赚的时代已经过去了，稍不注意就容易买错房而亏损！我们避免羊群效应，谨慎投资买房！除非刚性需要，现在不建议买房投资。
刚需怎样买房？上文讲了投资买房（多套）需要谨慎，那么肯定有朋友要问了：我们刚需应该怎样买房呢？近阶段关于楼市本身，政策已经到底了。
那就是你能够想象的所有关于楼市的政策都已经出台了，楼市三支箭也已经打出来了。
另外一方面市场面最大的不可控因素，疫情也已经放开了。
所以后面从理论上来讲，房产行业不可能还有更多的坏消息出现了，未来无非是等待市场底什么时候转过来。
那就是意味着对于楼市而言，理论上已经没有更坏的可能。
一线城市是楼市的领头羊，他们保持静默，全国回暖也就遥遥无期。
所以明年国家需要经济回暖提升GDP增速，肯定会要刺激需求端、让楼市回暖，四大一线城市必须在2023年有比较明显的政策放松。
那么处在一线城市和强二线（成杭苏南）的朋友，如果是刚需2023年一季度是很好的买房窗口期：疫情放开后大幅感染，社会活动大幅减少；再加之之前两年楼市萎靡，所以2022年底到2023年楼市将完成市场和情绪的筑底阶段，也是是买房的好时机。
2023年下半年楼市有望迎来逐步回暖，尤其是一线城市。
家庭怎样配置房产？1.据统计房产占国内家庭资产比例高达75%左右。
未来的十年在家庭资产配置中，房产的比例总体上会有个小幅下降。
但对中产家庭来说，50-80%都在合理范畴内。
面对未来不确定性，需要要更关注流动性，以及现金流的持续性和稳定性。
2.对四五线城市和二三线城市家庭来说，买房依然是不确定时代的安全底线和心理安慰。
中产家庭购房，要跟着自己家庭网络和社会网络来走。
3.对一线城市部分精英家庭来说，挑选核心城市核心区域的房产，依然是一个较好的策略。
核心城区，也就是一个城市里人群密度最高，商业、文化最发达的区域。
因为这种区域，往往也是租金比较高的房产，这样你房产的增值潜力也更大。
再考虑到未来房产税的问题，多套老破小可以置换成我核心城区120-160比较大的改善性住房。
增值保值的空间最大，同样是撬动自己的财富增值。
4.合理使用金融杠杠。
两年以前你有多宏大的愿景，就有多高远的天空”。
但是，这些从2020年往后，这种情况就发生了转折性的变化，“规范致富”成为了关键词。
现在最规范、风险也最小的就是房贷。
如果按照30%-50%的首付计算，就相当于你用了两到三倍的金融杠杆。
但是要购买核心城市核心区域的房产，比如每年有4%-7%的涨幅，你也能获得大概10%-20%的年化收益率。
对于那些现在还未来现金流很稳定的家庭来说，这也是一个风险系数很低的投资策略。
总结1.深处不同城市的个人和家庭根据自己的需求来制定不同的投资或刚需买房策略！2.城市化房产作为中国增长引擎的时代基本落幕，未来增长需要靠好行业、好企业。
所以权益资产应该是未来20年中国相对收益更好的大类资产。
我觉得认清这点，对于中国家庭，尤其是年轻家庭确实很重要。
【2023年财富展望之二：股市篇】疫情对经济影响：国外所有国家尤其周边国家，在放开后的三个月会出现经济衰退！不能盲目乐观放开经济不会一下子扭转的！更不要认为股市会一直大涨，2023年会有很大震荡波折。
根据日本，韩国，台湾，香港经验，放开后三个月内经济衰&退，GDP下滑！放开后迎来一波疫情高峰，想要恢复正常人员流动指数，大概需要4到6个月。
我们来看看周边几个地区和国家。
香港3月放开，迎来疫情高峰，到5月回落平缓；对应的人员流动指数，香港，韩国，日本放开后的三个月内大量商铺关门倒闭！因为大家在前几个月不敢出门，也控制消费。
不会像大家想象的那样歌舞升平，商铺、饭店、景点人头攒动。
北京、上海等多地放开后已经有不少商场因为没有人流量再次关闭。
综合来看，周边几个经济体在疫情政策大幅调整后，疫情的暴发也会对人口出行、经济活动产生影响，影响时间大概为3-6个月，之后逐步恢复，向着长期的路径恢复。
1.内需消费不振，中国人民银行的问卷调查显示，截至2022年9月底，城镇居民存款增加13.21万亿，这是有记录以来的最高值。
而2021年全年，居民存款增加的是9.9万亿。
这意味着，今年前9个月，我们就比去年一整年多存了3.31万亿。
看来大家都不敢花钱了，这就是所谓而居民负债表收缩！央行发布数据“多存了3.31万亿”背后意味着什么？是消费的下降。
消费的下降意味着，旅游、电影、餐饮.....很多服务业几乎都挣扎在生死线上，这些行业的员工面临降薪、甚至出现失业，收入锐减，整个社会的消费水平又进一步受到影响。
据官方数据显示，2022年双十一高峰期间，全国处理的包裹数量，相比年同期下滑了11%。
另外，先给大家一组数据。
2021年前两个月，武汉的社会消费品零售总额比2019年同期下降了3.6%。
中国社会科学院世界经济与政冶研究所副所长张斌的研究结果表明，面临最严厉疫情冲击的武汉，不仅在疫情爆发高峰期，遭遇了最大的GDP损失；即便是在疫情冲击和管制程度放松以后的一年半时间，武汉经济的恢复程度也远落后于全国，落后于其他城市。
疫情冲击不仅短暂地影响武汉经济，还对武汉带来了至今难以消除的持续影响。
武汉到现在，都没有被疗愈。
除了产出没有恢复，武汉的消费需求、投资需求也持续疲软，疤痕效应非常明显。
无独有偶上海经历疫情解封后半年消费不振迟迟不能恢复到疫情前水平，虽然政府发放多轮购物券试图刺激消费也无济于事。
失去的消费，已经回不来了，已经走入正常轨道的消费，在疤痕效应的影响下，一时也还不能恢复正常。
2.出口影响全球经济减弱进入到一个大衰退的周期，以美国为代表，欧洲都在陆续进入到一个大衰退周期，所以从2022年四季度开始，尤其是2023年外需会持续减弱！不只是中国，包括韩国在内，这都是出口导向型的国家的状况。
总体的数据都是偏弱的，韩国的出口数据，也是大幅度下降的。
所以从拉动经济三驾马车角度来讲，出口因为是受制于人的，所以由于海外的经济出现了明显衰退的一个预期和判断，所以整个出口这边对经济拉动的功能会下降放开后指望出口拉动经济是不现实的。
出口环比负增长是板上钉钉的事即使到2023年六月，国内人员流动恢复到今年七八月的水平，经济的恢复也不会马上实现。
因为影响经济的不止是疫情，还有整个国内经济结构的调整叠加国际经济下行周期的影响。
全球在历次重大经济负面冲击中的恢复表现都是一样的。
芬兰央行的Aikman曾观测了5个新兴国家、19个发达国家，疫情放开后经济紧缩事件之后，经济体随后的经济恢复情况，发现疤痕效应会长久地拖累实际经济增速。
所以，一直到2024年，国内经济都不大可能恢复到疫情之前。
所以我的判断是，中国经济在2023年可能会面临一个带疤的恢复期。
这需要政策面对疤痕有清晰的认识，并且对症下药，来缩短这个恢复期。
对股市影响经济是股市的基础和根本，经济不好股市就没有反转的理由。
12月份投机炒作各类主题严重！未来风险很大，股市会有很大震荡回落！一定要注意风险。
旅游，酒店板块大涨是很不合理的！放开后前几个月的阵痛期，大家很多人不敢出门！短期内有多少人敢出门吃饭、旅游？花费很多支出？不会业绩有多少实际增加！2023年各注意投资机构将回归理性，回归能够有实际业绩的好行业标的。
大家不能够再炒作医药等各类情绪性的投资。
由于经济有下滑风险，国家又想2023年GDP大幅增加到5-6%左右，大幅放松货币和财政政策肯定会出台，资金会有大量流入股票市场，相信春节之后，二季度开始股市会逐步迎来强力反弹！配置A股最佳方式在面对海量的信息和瞬息万变的市场面前，面对机构高级的投资组合和策略，面对人工智能量化交易，我们所有的散户都是非常弱势的一方。
我们需要知道自己情绪易受影响，所以不挑战人性，不赌方向，少看短期市值变动，少折腾，减少交易频率。
我们只有形成自己的投资方式，不谋求打败市场，同时也就不给市场打败自己的机会，赚自己能力圈内看懂的钱。
适度的弱者思维才是高智商的股票投资行为，在基金投资上也才能进退自如，行稳致远。
所以宽基指数和行业指数定投是最为稳健的方式1）A股投资更建议宽基指数定投；创业板50指数基金作为创业板中优质蓝筹的代表，呈现高收益高波动的特征，2012年6月以来，创业板50指数年化收益率达到12.46%，显著高于创业板指12.04%、沪深300（3.8%）和中证500（4.96%）。
创业板50最近三年的历史表现也可圈可点，2019年至今，创业板50指数累计上涨133.15%，跑赢80%的股票型基金和偏股混合型基金。
（数据
